Как строительный комплекс Алтайского края переходит на работу по новым правилам, с какими трудностями сталкиваются застройщики при выстраивании взаимоотношений с банками, какие меры принимают региональные власти для сохранения объемов жилищного строительства? Эти вопросы обсуждались на круглом столе, организованном Союзом строителей Алтайского края, СРО «Алтайские строители» и «Союз строителей Западной Сибири» совместно с региональным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. К обсуждению острых тем были приглашены все профессиональные участники строительного рынка: застройщики, контролирующие органы, риэлторы, банкиры, а также представители краевой и городской власти.
Как подчеркнул председатель Правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин, главная цель мероприятия - рассмотреть плановые показатели по жилищному строительству, установленные в Алтайском крае, выяснить основные проблемы, которые могут помешать реализации этих планов, выработать мероприятия, направленные на устранение препятствий. Эта плановая рабочая встреча состоялась спустя почти два месяца, как строители перешли на новые правила работы в жилищном секторе. Такой формат работы необходим для того, чтобы обсудить проблемы, возникшие в этот период у застройщиков, а также узнать какие принимают меры власти региона для того, чтобы строительная отрасль не сократила объемы.
В планах достичь 954 тысячи кв. м в год
Заместитель министра, начальник управления Игорь Спивак пояснил, что в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» в Алтайском крае установлены целевые показатели, один из ключевых – поэтапное увеличение ежегодного объема жилищного строительства: до 954 тысяч квадратных метров к 2024 году. В текущем году в крае запланировано ввести 700 тыс. кв м. жилья, в настоящее время по предварительным данным введено 367 тыс. кв. м., т.е. более 50%.
Однако, учитывая, что в общем объеме ввода жилья город Барнаул занимает около 70 %, просматриваются некоторые трудности, для достижения плановых показателей в дальнейшем. В первую очередь речь идет об обеспеченностью землями под застройку. Так, по данным министерства, в настоящее время город обеспечен землей под строительство 3,9 млн. кв. м. жилья, а для выполнения всей программы еще необходимо земельных участков под 1 млн. 100 тыс. кв.м.
Игорь Спивак озвучил основные направления работы министерства по поддержке строительной отрасли. В частности, речь шла об возможном участии региона в федеральной программе по финансированию строительства инженерной инфраструктуры, а также об урегулировании вопросов ценообразования при строительстве социальных объектов в рамках госзаказа.
Достроить по старым правилам
Руководитель Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Олег Веремеинко рассказал о том, что на сегодняшний день в крае возводится 95 многоквартирных домов. По предварительным данным, 70 из них будут достраиваться по старым правилам (т.е. достигать критериев по стройготовности в 30 % и по количеству ДДУ - 10 %). Работа по эскроусчетам уже ведется на 4 объектах, еще на двух домах застройщики готовятся перейти на эту форму. Сегодня 21 дом попадает под новые правила, но по 18 из них застройщики планируют к 1 октября 2019 года достигнуть требуемых показателей стройготовности.
Количество выданных разрешений на строительство в Барнауле и Бийске.
Председатель комитета по строительству архитектуре и развитию администрации Барнаула Дмитрий Аристов озвучил актуальные для строителей вопросы по нормативно-правовому регулированию жилищного строительства в городе. Так, на очередной сессии городской думы 30 августа текущего года будет рассмотрен Генеральный план города Барнаула. До конца 2019 года планируется разработать и утвердить правила по землепользованию и застройке, которые будут строго соответствовать утвержденному Генплану. В новой редакции этих правил будут установлены только те охранные зоны, которые поставлены на государственный кадастровый учет. Что касается участков зарезервированных городом под многоквартирное строительство, то в целом они составляют около 450 га. При этом свободной территории. на которую разработаны проекты планировок - около 200 га.
Дмитрий Аристов сообщил статистику по выданным разрешениям на строительство. Так, с 1 июля 2018 года по сегодняшний день в городе Барнауле выдано всего 14 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов.
Заместитель главы города Бийска по строительству Дмитрий Маслюк озвучил основные целевые показатели по вводу жилья в наукограде. Так, к 2024 году планируется увеличить ежегодный ввод жилья до 52 тыс. кв. м. жилья. При этом с 1 июля 2018 года в Бийске было выдано 2 разрешения, а в текущем году ни одного.
Опыт работы по эскроу-счетам
Директор ООО «Домстрой-Барнраул» Евгений Востриков поделился опытом работы в рамках нового законодательства. По его мнению, к плюсам проектного финансирования можно отнести высокие темпы строительства, работа строго в соответствии с планом. Однако те, кто перешел на проектное финансирование, не конкурентны со строителями, которые продолжают работать по старой схеме, привлекая деньги дольщиков. Сегодня маржинальность в строительной отрасли региона просчитывается на уровне процентных ставок банков. Фактически мы работаем на проценты банкам, - подчеркнул Евгений Востриков. При этом люди задействованы, получают зарплату, строительство идет. Но не просматривается инвестиционная составляющая, которая будет направлена на развитие строительного комплекса. Кроме того, теперь исключены варианты, когда застройщик привлекался к строительству дорог, подъездных путей, магистральных сетей.
Директор ООО «ВИРА-строй» Денис Краев, обозначил вопросы, которые возникли за два месяца работы по новому законодательству: согласование с банком ценовой политики застройщика, изменений, вносимых в проект строительства, ограничение по контрагентам, а также строительство подземных парковок.
Что будет через два года?
Директор ООО СЗ ИСК «Алгоритм» Ксения Белоусова подчеркнула, что выполнение программы по вводу жилья просматривается только на два предстоящих года. Дальше не понятна перспектива по освоению земель, так как предлагаемые участки на готовы для строительства. Кроме того, емкость проектного финансирования банков также не рассчитана на плановые цифры по вводу жилья.
Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрий Дворядкин, сообщил, что на сегодняшний день в Барнауле в стадии строительства (начиная от котлована и до сдачи) находится около 3000 квартир, это очень мало, учитывая, что в предыдущие годы цифра была в разы больше. При этом в новых домах, введенных в эксплуатацию, осталось всего около 100 квартир, т.е. на рынке наблюдается дефицит предложения в новостройках, а спрос на эти квартиры есть. Учитывая, что многие госпрограммы предполагают приобретение именно нового жилья. Пока не просматривается перспектива увеличения предложения, особенно после 2021 года, когда начнутся реализоваться квартиры, разрешения на которые строители получают сегодня.
Кто построит детские сады в Барнауле?
Еще одна актуальная для строительного комплекса региона проблема ценообразование в строительстве социальных объектов. Фактически строители говорят о том, участие в возведении объектов госзаказа ведет к убыточности и, как следствие, к банкротству организаций. Именно занижение сметной стоимости строительства привело к отказам компаний участвовать в аукционах по объектам, которые финансируется с привлечением средств краевого бюджета. Строители предлагают определять сметную стоимость строительства на территории Алтайского края используя ресурсный метод – с применением государственных сметных нормативов, а также стоимости ресурсов в текущем уровне цен, определяемых ежеквартально КАУ «Алтайский региональный центр ценообразования в строительстве». Неоднократные обращения в органы исполнительной власти региона не дали результатов, пока достучаться до региональных властей и сподвигнуть их на волевое решение не удалось.
Актуальность темы подчеркнул и заместитель главы администрации города Барнаула по градостроительству и земельным отношениями Сергей Демин. Сегодня в Барнауле строится две школы и шесть детских садов, и многие знают насколько сложно сейчас стало проводить конкурсы на такие объекты. К октябрю документы на строительство еще 4 детских садов будут выставлены на конкурс. И если ситуация с ценообразованием не изменится, то мы не сможем никого привлечь, подчеркнул Сергей Демин.
Подводя итог участники круглого стола сошлись во мнении, что сегодня в Алтайском крае необходима стратегия развития строительного комплекса, для того чтобы, было понимание в каком направлении двигаться, можно было просчитать дальнейшие перспективы по всем основным направлениям. При имеющейся сегодня динамике выданных разрешений на строительство многоквартирных домов выполнение плановых показателей после 2021 года ставится под сомнение. Сегодня очень важно создание банка земельных участков, плановое строительство инженерных сетей. Кроме того, необходимо срочное решение вопросов, связанных с ценообразованием по социальным объектам.